Die VEFA (Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand) ist die Hauptmethode zum Erwerb einer neuen Wohnung in Frankreich. Der Kauf auf Plan setzt voraus, dass man sich auf ein noch nicht existierendes Objekt einlässt, basierend auf vertraglichen Dokumenten, Plänen und einer Beschreibung. Mehrere spezifische Risiken verdienen eine genaue Analyse, bevor ein Reservierungsvertrag unterzeichnet wird.
Finanzielle Fertigstellungsgarantie in der VEFA: was sie abdeckt und was sie ausschließt
Die finanzielle Fertigstellungsgarantie (GFA) wird oft als ein umfassendes Sicherheitsnetz wahrgenommen. Die tatsächlichen Grenzen dieser Garantie sind weniger bekannt, und hier konzentriert sich ein erheblicher Teil des Risikos für den Käufer einer neuen Wohnung.
| Situation | Von der GFA abgedeckt | Nicht von der GFA abgedeckt |
|---|---|---|
| Finanzielle Schwierigkeiten des Entwicklers | Finanzierung der Arbeiten zur Nutzbarmachung des Gebäudes | Nachbesserungen, Aufhebung nicht wesentlicher Vorbehalte |
| Lieferverzögerung | Keine Übernahme von Verzugsstrafen durch den Entwickler | Verzugsstrafen (eigene Verantwortung des Entwicklers) |
| Beanstandungen bei der Lieferung | Nicht als solche abgedeckt | Erfordert eine separate Aktion des Käufers (gesetzliche Garantien) |
| Nicht wesentliche Mängel | Nicht abgedeckt | Liegt in der Verantwortung des Verkäufers oder Käufers |
Laut einer Analyse, die am 5. Oktober 2026 von Village de la Justice veröffentlicht wurde, finanziert die GFA ausschließlich die für den Abschluss des Gebäudes erforderlichen Arbeiten. Mängel, geringfügige Vorbehalte und mangelhafte Ausstattungen fallen nicht in ihren Geltungsbereich.
Der finanzielle Garant ist auch nicht automatisch für Lieferverzögerungen verantwortlich. Seine eigene Verantwortung kann nur dann in Anspruch genommen werden, wenn er selbst mit der Umsetzung der Garantie in Verzug gerät. Um diese Mechanismen näher zu beleuchten, geben die Immobilienberatung von Technique Habitat detaillierte Einblicke in die konkreten Situationen, mit denen ein Käufer konfrontiert sein kann.
Lieferverzögerung VEFA: was die aktuelle Rechtsprechung ändert
Die Verzögerung stellt das häufigste Risiko beim Kauf auf Plan dar. Der Vertrag legt ein Lieferdatum oder ein Quartal fest, aber die Entwickler berufen sich regelmäßig auf “legitime Gründe”, um eine Verschiebung ohne Entschädigung zu rechtfertigen.
Der Kassationsgerichtshof regelt nun diese legitimen Gründe strenger. Ein Urteil vom 2. Mai 2024 entschied, dass die bloße Verzögerung eines Unternehmens, das auf der Baustelle tätig ist, nicht ausreicht, um die Verschiebung der Lieferung zu rechtfertigen.
Zwei Urteile vom 30. April 2025 präzisierten einen weiteren Punkt. Klauseln zu Wetterbedingungen werden nur akzeptiert, wenn sie auf objektiven und überprüfbaren Daten basieren. Ein Entwickler kann sich nicht mehr darauf beschränken, das Wetter ohne greifbare Beweise zu erwähnen.
Verzögerungsklauseln: die Punkte, die im Reservierungsvertrag zu überprüfen sind
- Das voraussichtliche Lieferdatum muss klar angegeben werden, idealerweise ein konkretes Quartal statt einer vagen Formulierung wie “innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens”
- Die legitimen Gründe für eine Aussetzung müssen abschließend aufgelistet werden, nicht offen, und jeder Grund muss vom Entwickler dokumentiert werden können
- Die im Vertrag vorgesehenen Verzugsstrafen müssen in Betrag oder Prozentsatz pro Tag oder Monat der Verzögerung angegeben werden, mit einem automatischen Anwendungsmechanismus
- Die Klausel zu Wetterbedingungen muss die festgelegten Wettergrenzen und die Quelle der verwendeten Daten angeben
Ein Vertrag, der in diesen Punkten unklar bleibt, lässt dem Entwickler einen Interpretationsspielraum, der für den Käufer nachteilig ist.
Konformität der gelieferten neuen Wohnung: häufige Abweichungen von der Beschreibung
Die gelieferte Wohnung muss der Beschreibung entsprechen, die dem beim Notar unterzeichneten Verkaufsakt beigefügt ist. In der Praxis beziehen sich die Abweichungen oft auf Materialien, Ausstattungen oder Flächen.
Jede Abweichung zwischen der Beschreibung und dem gelieferten Objekt stellt einen Mangel an Konformität dar, den der Käufer anfechten kann. Die Schwierigkeit besteht darin, dass einige Materialsubstitutionen vom Entwickler als “äquivalent” dargestellt werden, ohne dass der Käufer diese Äquivalenz leicht überprüfen kann.
Vorbehalte bei der Lieferung: wie man sie effektiv formuliert
Am Tag der Lieferung hat der Käufer ein Vorbehaltsrecht. Er kann schriftlich jeden festgestellten Mangel (Risse, fehlende Ausstattungen, abweichende Ausstattungen) festhalten. Die Vorbehalte müssen präzise und beschreibend sein, nicht allgemein.
Ein zusätzlicher Zeitraum von einem Monat nach der Schlüsselübergabe ermöglicht es, Mängel oder Defekte zu melden, die bei der ersten Besichtigung nicht sichtbar waren. Darüber hinaus treten die gesetzlichen Garantien (vollständige Fertigstellung, zweijährige Garantie, zehnjährige Garantie) in Kraft, jedoch mit schwereren Verfahren.
Bonität des Immobilienentwicklers: ein in der VEFA unterschätztes Risiko
Die Insolvenz des Entwicklers stellt das schwerwiegendste Szenario dar. Die schrittweise geleisteten Zahlungen folgen dem Fortschritt der Baustelle, gemäß einem Zeitplan, der gesetzlich geregelt ist. Wenn der Entwickler während des Bauprozesses Insolvenz anmeldet, übernimmt die Fertigstellungsgarantie die Beendigung der Arbeiten, jedoch nicht die damit verbundenen Schäden.
Der Preis, der für eine neue Wohnung in der VEFA gezahlt wird, umfasst die Baukosten, die Marge des Entwicklers und die mit den Garantien verbundenen Gebühren. Die Überprüfung der finanziellen Stabilität des Entwicklers vor der Unterzeichnung des Reservierungsakts hilft, dieses Risiko zu verringern. Zu den zugänglichen Informationen gehören veröffentlichte Bilanzen, die Anzahl der bereits gelieferten Programme und der Ruf bei früheren Käufern.
Der theoretische Schutz, der durch den rechtlichen Rahmen der VEFA geboten wird, stimmt nicht immer mit der Realität der verfügbaren Rechtsmittel überein. Die GFA deckt weder Mängel noch Verzugsstrafen ab, und die Rechtsprechung schränkt die legitimen Gründe für eine Verschiebung ein.
Die Konformität des gelieferten Objekts hängt weitgehend von der Wachsamkeit des Käufers am Tag der Lieferung ab. Ein vollständig gelesener Reservierungsvertrag, präzise formulierte Vorbehalte und ein Entwickler, dessen Bonität überprüft wurde, bilden die drei konkreten Schutzhebel.
