Ein Budget von 200.000 Euro, eine stabile berufliche Situation, ein Anlagehorizont von fünf bis zehn Jahren: Bei denselben Ausgangsparametern führen der Kauf einer selbst genutzten Immobilie, eine Kapitalanlage in Mietobjekte oder das Mieten zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen für das Vermögen. Die Entscheidung hängt weniger von persönlichen Vorlieben ab als von der Abwägung zwischen Wohnkosten, Nettorendite und Liquiditätsanforderungen.
Die tatsächlichen Kosten eines Immobilienkaufs: Diese Posten lassen Vergleichsrechner außer Acht
Online-Vergleichsportale stellen in der Regel die monatliche Kreditrate der Miete gegenüber. Dieser Ansatz ist irreführend. Die tatsächlichen Kosten des Eigentums umfassen Posten, die in den Berechnungen selten berücksichtigt werden: Grundsteuer, nicht umlagefähige Hausgeldkosten, Eigentümerhaftpflichtversicherung, Rücklagen für Instandhaltungsarbeiten und Notarkosten, verteilt auf die Haltedauer.
Bei einer älteren Wohnung können Arbeiten am Gemeinschaftseigentum (Fassadensanierung, Dachsanierung, energetische Modernisierung) über zehn Jahre gerechnet mehrere Tausend Euro pro Jahr ausmachen. Wer vor Abschluss des Sanierungszyklus verkauft, trägt die Kosten, ohne den damit verbundenen Wertzuwachs mitzunehmen.
Hinzu kommen die entgangenen Erträge auf das gebundene Eigenkapital. Die Notarkosten, die bei Bestandsimmobilien mehrere Prozent des Kaufpreises ausmachen, sind bereits am Tag der Unterzeichnung ein unwiederbringlicher Verlust. Damit sich ein Kauf gegenüber einer Miete lohnt, beträgt die Mindesthaltedauer oft mehr als fünf Jahre – selbst in einem stabilen Markt. In einem rückläufigen Markt oder einer Stadt mit geringer Mietnachfrage liegt die Schwelle noch höher.
Besonders anfällig sind nach unserer Erfahrung Fälle, in denen Käufer den Aufwand für Instandhaltungsarbeiten unterschätzen. Bei einer Eigentümergemeinschaft aus den 1970er-Jahren mit einem Energieausweis der Klasse E oder F können Sonderumlagen anfallen, die im ursprünglichen Budget nicht eingeplant waren.
Nettomietrendite: Rendite, Leerstand und Steuern gegeneinander abwägen
Die Bruttorendite zu berechnen, indem man die Jahresmiete durch den Kaufpreis teilt, reicht nicht aus, um eine Kapitalanlage in Mietimmobilien zu beurteilen. Die Nettorendite nach Kosten und Steuern ist der einzig aussagekräftige Indikator und variiert stark je nach gewählter steuerlicher Veranlagung.
Mehrere Informationsangebote erläutern die steuerlichen Regelungen für Mieteinnahmen. Wer sich näher damit befassen möchte, findet auf Planet Argent Informationen rund um Immobilien, insbesondere zum Vergleich zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung.
Bei unmöblierter Vermietung im Rahmen der tatsächlichen Besteuerung können abzugsfähige Kosten (Darlehenszinsen, Arbeiten, Hausverwaltung, Versicherung) einen steuerlich anrechenbaren Verlust aus Vermietung und Verpachtung erzeugen, der bis zur im französischen Steuergesetz festgelegten Grenze mit dem Gesamteinkommen verrechnet werden kann. Bei möblierter Vermietung ermöglicht die tatsächliche Besteuerung nach BIC die Abschreibung der Immobilie und der Einrichtung. Dadurch sinkt die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage, ohne dass dafür Geld abfließt.
Ein klassischer Fehler: Aus Bequemlichkeit die vereinfachte Besteuerung wählen, obwohl die tatsächliche Besteuerung günstiger wäre. Bei einer Immobilie mit eher geringen Mieteinnahmen kann der Unterschied mehrere Hundert Euro Steuern pro Jahr ausmachen.
- Mietausfall durch Leerstand wiegt schwerer als ein Prozentpunkt Rendite: Ein Monat ohne Mieter macht den Mehrertrag einer leicht über dem Marktniveau liegenden Miete zunichte.
- Die Kosten für eine beauftragte Hausverwaltung liegen bei einigen Prozent der vereinnahmten Miete und sollten von Anfang an in der Kalkulation berücksichtigt werden.
- Die Grundsteuer, die in vielen Gemeinden steigt, schmälert die Nettorendite Jahr für Jahr.
Selbst genutzte Immobilie kaufen oder mieten und separat investieren: Ein konkreter Vergleich schafft Klarheit
Nehmen wir ein typisches Profil: Gesamtbudget von 200.000 Euro, verfügbares Eigenkapital, sicherer Arbeitsplatz, aber mögliche berufliche Mobilität innerhalb der nächsten drei bis fünf Jahre. Zwei Szenarien stehen zur Wahl.
Szenario A: Kauf einer selbst genutzten Immobilie
Das gesamte Eigenkapital und die Kreditwürdigkeit werden ausgeschöpft. Der Eigentümer zahlt keine Miete mehr, muss aber Notarkosten, Grundsteuer und Instandhaltung tragen und geht bei einem vorzeitigen Verkauf das Risiko eines Wertverlusts ein. Das Vermögen ist nahezu vollständig illiquide, solange die Immobilie nicht verkauft wird.
Szenario B: Mieter bleiben und die Differenz investieren
Der Mieter bleibt mobil. Das Eigenkapital, das sonst als Anzahlung gedient hätte, fließt in eine Kapitalanlage in einer Region mit hoher Mietnachfrage oder in eine breit gestreute Anlage. Die gezahlte Miete wird teilweise durch die Nettomieteinnahmen aus der erworbenen Immobilie ausgeglichen.
Szenario B ist vorteilhaft, wenn die voraussichtliche Wohndauer kurz ist (unter fünf Jahren), der lokale Markt stagniert oder der Unterschied zwischen Miete und Kreditrate gering ist. Szenario A spielt seine Vorteile in einem steigenden Markt, bei langer Wohndauer und einem deutlichen Unterschied zwischen Miete und Kreditrate aus.
Kriterien für die Wahl zwischen Kauf, Kapitalanlage in Mietimmobilien und Miete
Die folgende Tabelle fasst die entscheidenden Faktoren zusammen.
| Kriterium | Kauf einer selbst genutzten Immobilie | Kapitalanlage in Mietimmobilien | Miete |
|---|---|---|---|
| Geeignete Bindungsdauer | Mehr als 7 Jahre | Mehr als 10 Jahre | Flexibel |
| Liquidität des Vermögens | Gering | Gering bis mittel | Hoch |
| Leerstandsrisiko | Keines | Je nach Lage unterschiedlich | Keines |
| Hebelwirkung des Kredits | Ja | Ja | Nein |
| Unmittelbarer Steuervorteil | Begrenzt | Verlust aus Vermietung und Verpachtung oder BIC-Abschreibung | Keiner |
Die voraussichtliche Haltedauer bleibt der entscheidende Faktor. Ein Kauf, der nach drei Jahren wieder verkauft wird, ist im selben Zeitraum fast immer teurer als eine Miete – wegen der Notarkosten und möglicher Vorfälligkeitsentschädigungen.
- Ist ein beruflich bedingter Umzug innerhalb der nächsten fünf Jahre wahrscheinlich, bewahrt die Miete die Möglichkeit, andernorts zu investieren.
- Ist das Vorhaben an einen stabilen Arbeitsmarkt gebunden, sichert der Kauf einer selbst genutzten Immobilie langfristig die Wohnkosten.
- Steht der Vermögensaufbau im Vordergrund, bietet eine Kapitalanlage in Mietimmobilien in einer Region mit hoher Nachfrage ein besseres Rendite-Risiko-Verhältnis als der Kauf einer selbst genutzten Immobilie in einer Region mit geringer Nachfrage.
Die richtige Entscheidung lässt sich nicht allein durch den Vergleich von Miete und Kreditrate treffen. Sie berücksichtigt Steuern, Haltedauer, das Risiko von Instandhaltungsarbeiten und die Fähigkeit, mit fehlender Liquidität umzugehen. Eine individuell angepasste Tabelle mit realen Daten des lokalen Marktes ist nach wie vor das beste Hilfsmittel für die Entscheidung.
